二代目ビルオーナー様向けガイド by AZplus
■ビルオーナーという立場が…ある日突然やってくる？
高齢化社会の現代では、親御さんの急逝による相続で、それまで会社員だったご家族が、突然、二代目オーナーになったり、長年任せてきた個人の不動産屋さんや管理担当者が急に亡くなり、「どこから手をつければいいのか分からない」という状況に追い込まれるケースは、実は少なくありません。
ビル経営には“知らないと困ること”が多い一方で、実は先代ビルオーナー様に任せっきりで、家族はほとんど何も知らなかった、というのが現実です。
ビル管理を体系立てて学ぶには、それなりの専門書もありますし、今では「AI」もあり、一通り知りたいことは、すぐにわかります。
しかし、実は、そこには書かれていないような現場での泥臭いノウハウ（AIも学習できないことは答えられません）、というものが大事だったりもするのが、ビル管理の難しいところです。
しかも、「知らなかったばかりに、取り返しがつかない手痛い失敗につながる」こともあります。
そこで本ページでは、AZplusが過去にアップした記事から、とりわけ、二代目・新任ビルオーナーの方々に向けた、ビルオーナー様に役に立つ現場のノウハウ記事をピックアップしたり、新たに追加してご紹介していきます。
AZplusは40年超の設計事務所の業歴、600棟を超えるビル管理実績まで、中小ビルのことならトータルにご相談できる「アドバンス・シティ・プランニング」が運営しています。
■嘘みたいな本当の話：「知らなかった」では済まない“空室募集”の落とし穴
ビルオーナー業には、「知っているか・知らないか」で何百万円、時には何千万円単位の差が出ることがあります。
その典型例が、テナントとの賃貸契約の際に、定期借家契約を使うべき場面で、普通借家契約を結んでしまうケースです。
ビルオーナー様であれば知らないことは無いようなレベル、と一見思われがちですが…
実際にあった話をご紹介します。
都内一等地にある、古くからの一棟ビル。
築年から見ても、本来は建て替えを視野に入れておくべきタイミングでしたが、オーナーである親御さんにすべてを一任していたため、
息子さんはビル運営の実態をほとんど把握していませんでした。
やがて空室が出た際、ビルオーナーである親御さんは、店舗テナントを“普通借家”で契約してしまいます。
数年後、相続が発生し、息子さんが二代目オーナーに。
いざ建て替えようと店舗テナントに立ち退きをお願いしたところ――
改装費や営業補償を含め、膨大な立ち退き料を請求されてしまったのです。
しかもその息子さんは、東大出身のエリート会社員。
“まさか自分がこんな初歩的な落とし穴に”と愕然とした時には、すでに手遅れでした。
これは誇張でも作り話でもなく、実際にあったケースです。
ビル経営の世界では、法律と契約の知識が一つ抜けているだけで、資産全体の方向性が左右されることがあります。
結局、弁護士さんにお願いして訴訟をする結果に…
こんなことも、知ってか知らずか、「何も言ってくれないビル管理会社」があるのかと思われるかもですが…
実は、ビル管理会社が必ずしも悪いとは言い切れないビル管理の実情があります。
ビルオーナー様にとっては、まず、いいビル管理会社と付き合うことは最低限、必要ですが、
さらにビル管理会社との付き合い方にも、その実情を知ったうえでのコツもあるのです。
■過去記事のピックアップコーナー～店舗の「空室対策」を中心に
下記の記事は、二代目ビルオーナー様に限らない、現場のノウハウ記事のピックアップですが、特に店舗や事務所等の商業系ビルの「空室対策」は、住居系と違ったノウハウが必要です。
長年、店舗のテナント仲介をやってきたAZplusスタッフならではの記事をご紹介します。
新しく店舗ビルを建てる場合や、新たに貸店舗を募集する場合、
ビルオーナー様から貸室をスケルトンで募集した方がいいのか、
または床、壁、天井、トイレ、エアコン等がついた内装付きで募集を行った方がいいのか、
どちらが良いかというご相談を頂く事がよくあります。
ここでテナントビルを所有されるオーナーさんに質問です！
『所有されているビルの属する用途地域って把握されていますか？』
意外と把握されていないオーナー様も多くいらっしゃるかと思います。今日はそんな「用途地域」とテナント募集についてのお話です。
今回は「用途変更は必要ないけれど消防設備工事が必要だったケース」について。
新築の建物で住宅の１階が80㎡の店舗。
そこの店舗テナントの募集がでており、他社が管理会社として、当社が仲介会社として、物販店舗を営まれるお客様にご紹介。
店舗の募集を行う際によく出てくる「重飲食」、「軽飲食」という用語を御存知でしょうか。
一般的には、「重飲食」は焼肉や中華等の油を多く使ったり、匂いが強い業種、「軽飲食」はカフェやバー等の調理があまりなく油や匂いがあまりない業種を指しますが、あまりはっきりとした明確な線引きはないようです。
１階をできれば静かな事務所で貸し出しをしたいというお話がございました。
立地的にも都心部で事務所の利用に適しているようなエリア。
ところが用途地域を調査をしてみると「第一種中高層住居専用地域」。
真夏の暑い時期や真冬の寒い時期は店舗・オフィスの内覧は若干減る傾向にあります。
住居の場合は新入学・就職・転勤等に伴って１０月～３月頃が繁忙期となりますが、
店舗・オフィスの場合は特別に季節による繁忙期はあまりないように感じます。
エントランスのデザインを変えるだけで、かなりイメージがかわります。
テナントビルは貸室はもちろん、共用部にも手を加えてあげる事で、大きくイメージが変わり、もちろん賃料や空室率にも大きく影響します。
弊社は商業ビルの設計からビル管理、テナント募集までを行っておりますが、ビル管理、テナント募集のみでのご相談も可能です！
ただ、特に新築の店舗ビルの場合は、計画の段階でご相談を頂きたいです。というのも、計画の段階であれば、後からでは変えられない又は変えるのに費用が大きくかかるような設備や仕様をアドバイスさせて頂く事ができます。
テナントさんが退去される際、『借りたときの状態』に戻すのが『原状回復』です。
この『原状回復』って、次のリーシングを行う上でとっても大切。『原状回復』の際に何も考えないで、ただ借りたときの状態に戻すと、せっかく工事をしたのに、『なかなか決まらない貸室』になる可能性があるという事です。
店舗やオフィスの賃貸募集（リーシング）を行っていると、検討中のテナント様から『電気容量』についてご質問頂く事がよくございます。
ご検討されている業態がどのくらいの『電気容量』が必要かは判断ができない為、検討テナントさんが依頼される工事会社さん等に契約の前に確認をして頂く事が大切です。
さて、今日は、店舗ビルを貸す時の審査について。
物件を募集した際に、複数のお申込みが入るなんていう事も多くございます。
店舗を貸す時のテナント選びの基準は貸主様によっても変わってきますが、以下のポイントを押さえて、決めていくことが大切です。
